Descubra o que é permitido em reformas de apartamentos, como obter autorizações e seguir as normas do condomínio. Evite problemas legais e mantenha a boa convivência!
Realizar reformas em apartamentos exige atenção às normas legais e às regras do condomínio. Este guia oferece orientações claras sobre o que é permitido fazer sem autorização prévia, quais modificações exigem aprovação do síndico e como conduzir reformas respeitando as normas do condomínio e a legislação vigente.
Aspectos legais e normativos
A NBR 16.280 da ABNT estabelece diretrizes para reformas em edificações, visando garantir a segurança e a integridade das estruturas. Segundo a norma, qualquer obra que altere ou comprometa a segurança da edificação deve ser comunicada ao síndico e acompanhada de documentação técnica adequada, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitidos por engenheiros ou arquitetos responsáveis pela obra.
Além disso, é fundamental consultar a convenção de condomínio e o regimento interno, que podem conter regras específicas sobre reformas, horários permitidos e procedimentos para aprovação de obras. Leis municipais e o Código Civil também estabelecem direitos e deveres dos condôminos, reforçando a importância de seguir as normas vigentes.
Outro ponto importante é a norma ABNT NBR 17.170, publicada em 2022, que fixa os prazos de garantia e condições para sistemas construtivos em edificações. Ela reforça a responsabilidade do condomínio e dos proprietários quanto à manutenção preventiva, estabelecendo prazos de garantia de 1 a 5 anos, dependendo do sistema, e promovendo maior segurança jurídica nas relações entre condôminos, síndicos, construtores e prestadores de serviço. A norma também se aplica a obras de reforma. Saiba mais em: NBR 17.170 sobre garantias de edificação impacta condomínios
A norma técnica nº 16.280/2014 poderá ser adquirida diretamente no site da ABNT.
ART e RRT: responsabilidade técnica
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): Documento emitido por engenheiros registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), que comprova a responsabilidade técnica sobre uma obra ou serviço.
- RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): Documento semelhante à ART, mas emitido por arquitetos registrados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
Convenção de condomínio e regimento interno
Além das normas técnicas, é fundamental consultar a convenção de condomínio e o regimento interno, que podem estabelecer regras específicas sobre reformas, horários permitidos e procedimentos para aprovação de obras.
Obras permitidas sem autorização prévia
Algumas modificações internas podem ser realizadas sem necessidade de autorização prévia, desde que não afetem a estrutura do edifício ou as áreas comuns:
- Pintura de paredes internas.
- Instalação de móveis planejados.
- Substituição de revestimentos (pisos e azulejos) sem alteração estrutural.
- Troca de luminárias e interruptores.
- Instalação de cortinas e persianas.
Mesmo para essas alterações, é recomendável informar o síndico e verificar se há orientações específicas no regimento interno.
Obras que exigem aprovação do síndico
Modificações que impactam a estrutura do edifício, as áreas comuns ou os sistemas essenciais requerem aprovação do síndico e, em alguns casos, da assembleia de condôminos:
- Demolição ou construção de paredes.
- Alterações em redes hidráulicas e elétricas.
- Instalação de ar-condicionado com impacto na fachada.
- Mudanças que afetem a segurança da edificação.
- Instalação de banheiras ou spas que aumentem significativamente o peso sobre a laje.
Para essas obras, é necessário apresentar um projeto detalhado, acompanhado de ART ou RRT, conforme o profissional responsável.
Processo de solicitação e documentação
Para obter aprovação para obras que exigem autorização, siga os seguintes passos:
- Elaboração do projeto: contrate um engenheiro ou arquiteto para elaborar o projeto da reforma.
- Documentação: prepare os documentos necessários, incluindo:
- Projeto detalhado da obra.
- ART ou RRT do profissional responsável.
- Cronograma da obra.
- Plano de gestão de resíduos.
- Solicitação ao síndico: apresente a documentação ao síndico para análise e aprovação.
- Comunicação aos vizinhos: informe os vizinhos sobre a reforma, especialmente se houver ruídos ou interferências nas áreas comuns.
- Execução da obra: após a aprovação, inicie a obra conforme o projeto aprovado e respeitando os horários estabelecidos.
Regras de convivência durante as obras
Para manter a boa convivência durante as reformas:
- Horários permitidos: as obras geralmente são permitidas de segunda a sexta-feira, das 8h às 17h, e aos sábados até as 13h. Domingos e feriados são, em geral, proibidos para obras ruidosas.
- Lei do Silêncio: respeite os limites de ruído estabelecidos pela Lei do Silêncio e pelo regimento interno do condomínio.
- Uso de elevadores e áreas comuns: utilize os elevadores de serviço para transporte de materiais e mantenha as áreas comuns limpas.
- Comunicação: mantenha uma comunicação clara com o síndico e os vizinhos sobre o andamento da obra.
Descarte de entulhos e gestão de resíduos
O descarte adequado de entulhos é essencial para evitar multas e problemas com o condomínio:
- Quantidade permitida: em algumas cidades, é permitido o descarte de até 50 kg de entulho por dia na coleta domiciliar convencional.
- Caçambas: para volumes maiores, contrate empresas especializadas e utilize caçambas devidamente sinalizadas.
- Legislação municipal: verifique as leis municipais sobre o descarte de resíduos da construção civil para garantir o cumprimento das normas locais.
Cuidados técnicos essenciais
Durante a reforma, atenção aos seguintes aspectos técnicos:
- Estrutura: evite alterações que comprometam a estrutura do edifício, como remoção de paredes estruturais.
- Instalações: cuidado ao mexer em instalações elétricas e hidráulicas para evitar danos e riscos.
- Segurança: utilize equipamentos de proteção e siga as normas de segurança do trabalho.
- Isolamento acústico: considere soluções para minimizar o impacto sonoro da obra nos apartamentos vizinhos.
Penalidades por descumprimento das normas
O descumprimento das normas pode resultar em:
- Multas: aplicação de multas previstas no regimento interno do condomínio.
- Interrupção da obra: suspensão imediata da obra até a regularização.
- Responsabilização civil e criminal: em casos de danos à estrutura ou acidentes, o responsável pode ser acionado judicialmente.
Dicas para manter boa convivência com os vizinhos durante reformas
- Planejamento: organize a obra para minimizar o tempo de execução e os transtornos.
- Transparência: mantenha os vizinhos informados sobre o cronograma e possíveis impactos.
- Respeito: siga rigorosamente os horários permitidos e evite ruídos excessivos.
- Limpeza: garanta a limpeza das áreas comuns afetadas pela obra.
Importância da contratação de profissionais especializados
A contratação de profissionais qualificados é fundamental para:
- Segurança: garantir a integridade da estrutura e a segurança dos moradores.
- Conformidade legal: assegurar o cumprimento das normas técnicas e legais.
- Qualidade: obter resultados satisfatórios e duradouros na reforma.
Conclusão: reformar com segurança e responsabilidade é possível
Realizar obras em apartamentos demanda atenção às normas técnicas, legais e às regras internas do condomínio. A NBR 16.280 estabelece diretrizes claras para garantir a segurança estrutural e a convivência harmoniosa entre os condôminos. Já a NBR 17.170 reforça a importância da manutenção preventiva e da clareza nos prazos de garantia, tanto para reformas quanto para obras novas. Ao seguir essas orientações, apresentar a documentação necessária e manter uma comunicação transparente com o síndico e os vizinhos, é possível executar reformas de forma legal, segura e respeitosa.
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Publicado em 7 de maio de 2025 Blog,Condomínios e Infra,
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