A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não foi revogada nem substituída por uma legislação inteiramente nova em 2026, mas passou por um conjunto relevante de atualizações, reforço de fiscalização e mudanças regulatórias que já afetam diretamente o dia a dia de imobiliárias e corretores. Somado a isso, a Reforma Tributária começou a alcançar a atividade de locação, criando novas obrigações para proprietários com carteiras maiores de imóveis.
Para quem administra contratos de locação, entender essas mudanças não é opcional: contratos desatualizados ou processos que ainda dependem de práticas informais podem gerar cláusulas nulas, autuações e perda de credibilidade junto a proprietários e inquilinos. Neste artigo, reunimos o que já está em vigor e o que ainda está em fase de implementação.
Contrato de locação por escrito passou a ser regra
Uma das mudanças mais discutidas em 2026 é o reforço da exigência de que todo contrato de locação seja formalizado por escrito, em meio físico ou digital, com informações detalhadas como valor do aluguel, prazo, forma de pagamento, índice de reajuste e modalidade de garantia. Contratos verbais, que antes eram tolerados (embora sempre difíceis de comprovar judicialmente), perderam espaço diante da fiscalização mais rigorosa e das decisões judiciais mais recentes sobre transparência contratual.
Assinaturas eletrônicas também ganharam reforço de validade jurídica, o que amplia as possibilidades de formalização sem exigir presença física das partes.
O que isso significa para sua imobiliária: contratos-modelo desatualizados ou incompletos são um risco. Vale revisar todos os templates utilizados, garantindo que contemplem cláusulas claras de reajuste, prazos de aviso para desocupação, multas e condições de rescisão.
Fim da prática de exigir mais de uma garantia locatícia
O artigo 37 da Lei do Inquilinato já vedava a cobrança de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, mas, na prática, era comum encontrar exigências cumulativas de caução, fiador e seguro-fiança em algumas regiões. Em 2026, a fiscalização sobre esse ponto ficou mais rigorosa, com tribunais anulando com mais frequência cláusulas que extrapolam esse limite.
Na prática, o locador (ou a imobiliária, em seu nome) deve escolher apenas uma modalidade de garantia por contrato: caução, fiador, seguro-fiança, soluções de garantia digital, cessão fiduciária de títulos ou fundo de investimento.
O que isso significa para sua imobiliária: contratos que ainda combinam mais de uma garantia precisam ser revisados. Vale também repensar a estratégia comercial, oferecendo modalidades mais acessíveis, como seguro-fiança ou caução digital, para candidatos que não têm fiador disponível.
Mais motivos para exigir substituição do fiador
O artigo 40 da Lei do Inquilinato já previa hipóteses em que o locador pode notificar o inquilino para apresentar uma nova garantia em até 30 dias. As interpretações mais recentes ampliaram e detalharam essas hipóteses, incluindo:
- Recuperação judicial do fiador (antes, só falência e insolvência eram tratadas com mais clareza)
- Exoneração da garantia vinculada a fundo de investimento, ou encerramento desse fundo
- Prorrogação do contrato por prazo indeterminado, quando o fiador comunica intenção de se desligar, nesse caso, ele segue responsável por até 120 dias após a notificação
O que isso significa para sua imobiliária: é importante ter um processo claro para identificar essas situações e notificar o inquilino dentro do prazo legal, evitando ficar com contratos sem garantia válida por tempo indeterminado.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o que se sabe até agora
Uma das novidades mais comentadas de 2026 é a implementação gradual do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um sistema federal que pretende reunir dados de imóveis alugados em uma base única, integrando informações de Receita Federal, cartórios, prefeituras e fiscos estaduais. A proposta é dar a cada imóvel um código de identificação único, ampliando a transparência em um mercado com mais de 17 milhões de imóveis alugados no país.
É importante destacar que a regulamentação completa do CIB, incluindo prazos definitivos de cadastro e obrigações específicas para imobiliárias, ainda está em definição pelo governo federal ao longo de 2026. Por isso, vale acompanhar publicações oficiais antes de tomar decisões operacionais baseadas apenas em notícias do setor.
O que isso significa para sua imobiliária: manter os dados dos imóveis administrados organizados e atualizados hoje facilita a adaptação quando a integração ao CIB se tornar obrigatória.
Reforma tributária: impacto para proprietários com múltiplos imóveis
A Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025) trouxe o modelo de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) também para a atividade de locação, com implementação progressiva a partir de 2026. Segundo o que vem sendo divulgado, a cobrança tende a afetar principalmente proprietários com perfil mais estruturado, geralmente descrito como quem possui mais de três imóveis alugados e renda anual de aluguel acima de R$ 240 mil.
Proprietários pessoa física com poucos imóveis e renda menor tendem a continuar tributados apenas pelo Imposto de Renda, sem mudanças relevantes nesse ponto.
O que isso significa para sua imobiliária: proprietários com carteiras maiores provavelmente vão precisar de orientação tributária mais próxima, inclusive sobre a eventual necessidade de CNPJ e emissão de nota fiscal. Recomendar apoio contábil especializado nesses casos protege tanto o proprietário quanto a relação com a imobiliária.
Fiscalização mais rigorosa sobre renda de aluguel
A Receita Federal tem reforçado o cruzamento de dados, como DIMOB, PIX e Carnê-Leão, para identificar rendimentos de aluguel não declarados. Isso reforça a importância de orientar proprietários administrados pela imobiliária sobre a regularidade fiscal de seus contratos, especialmente aqueles que ainda operam de forma mais informal.
O que ainda não mudou
Em meio a tantas atualizações, vale reforçar o que continua valendo sem alteração:
- A Lei nº 8.245/1991 continua sendo a base legal da locação urbana no Brasil
- Direitos já consolidados, como preferência do inquilino na compra do imóvel, prazo mínimo de locação e reconhecimento de benfeitorias, seguem em vigor
- Contratos assinados antes das mudanças de 2026 continuam válidos conforme as regras vigentes na data da assinatura, sem efeito retroativo
Como a imobiliária deve se preparar
Diante desse cenário, algumas ações práticas ajudam a manter a operação em conformidade:
- Revisar contratos-modelo, garantindo formalização por escrito e cláusulas claras de reajuste, garantia e rescisão
- Eliminar exigências de garantia dupla que ainda estejam em uso
- Mapear contratos com fiador, identificando situações que podem exigir substituição de garantia
- Organizar os dados dos imóveis administrados, antecipando a integração ao Cadastro Imobiliário Brasileiro
- Identificar proprietários com carteira maior de imóveis, orientando-os sobre os possíveis impactos da nova tributação
- Acompanhar publicações oficiais sobre a regulamentação do CIB e da reforma tributária ao longo de 2026, já que vários pontos ainda estão em definição
Conclusão
As mudanças na Lei do Inquilinato em 2026 não representam uma ruptura com o que já era praticado por imobiliárias mais estruturadas, mas sim um reforço de exigências que antes eram mais flexíveis na prática. Formalização por escrito, uma única modalidade de garantia por contrato e atenção redobrada à situação fiscal dos proprietários deixaram de ser boas práticas opcionais para se tornarem pontos de conformidade.
Imobiliárias que revisam seus contratos e processos agora, em vez de esperar a regulamentação completa do Cadastro Imobiliário Brasileiro, chegam mais preparadas para operar com segurança jurídica e manter a confiança de proprietários e inquilinos.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado ou contador para a análise de casos específicos.