O mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com valorização expressiva de 6,52%, consolidando um ciclo de crescimento que vem transformando radicalmente o cenário de compra e locação de imóveis no país. Pela primeira vez em anos, nenhuma das 56 cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP registrou queda nominal nos preços, um indicador contundente do aquecimento do setor.
Mas quais são as cidades que lideram esse ranking de valorização? Como os preços elevados do metro quadrado para compra se refletem nos valores de aluguel? E o que explica essas diferenças regionais tão marcantes? Neste artigo completo, você encontrará todas as respostas com dados atualizados de 2026.
O Ranking das Cidades Mais Caras do Brasil
Balneário Camboriú: O Metro Quadrado Mais Caro do País
Balneário Camboriú, em Santa Catarina, mantém a liderança absoluta com o metro quadrado mais caro do Brasil, atingindo R$ 14.906. Para um apartamento de 50 metros quadrados, o investimento necessário ultrapassa R$ 745 mil, colocando a cidade catarinense no topo da exclusividade imobiliária nacional.
Conhecida como a “Dubai Brasileira”, Balneário Camboriú concentra alguns dos edifícios residenciais mais altos do país e atrai investidores nacionais e estrangeiros em busca de imóveis de alto padrão. A cidade registrou valorização de 7,87% nos últimos 12 meses, mantendo um ritmo consistente de crescimento que reflete sua consolidação como destino premium.
Itapema: O Segundo Lugar Catarinense
Logo atrás de sua vizinha, Itapema ocupa a segunda posição com metro quadrado médio de R$ 14.843. A cidade, com cerca de 76 mil habitantes, é predominantemente turística e se beneficia da proximidade com Balneário Camboriú e da infraestrutura desenvolvida do litoral norte catarinense.
A valorização de 9,86% no último ano demonstra o apetite contínuo do mercado por imóveis na região, especialmente durante a temporada de verão, quando a demanda por locações de curta temporada aquece ainda mais o setor.
Vitória: A Capital Mais Cara do Brasil
Entre as capitais brasileiras, Vitória lidera o ranking com o metro quadrado a R$ 14.108, registrando impressionante valorização de 15,13% em 2025. A capital capixaba disputa constantemente com São Paulo as primeiras posições entre todas as cidades do país, não apenas entre as capitais.
A geografia privilegiada de Vitória, uma ilha-capital repleta de enseadas, praias e patrimônio histórico, contribui decisivamente para os valores elevados. A oferta restrita e alta procura nos bairros consolidados elevam o valor do metro quadrado, segundo especialistas do setor.
Bairros como Enseada do Suá registraram variação de 30% nos últimos 12 meses, alcançando R$ 17.566 por metro quadrado. A Praia do Canto, outro endereço nobre, apresenta valor médio de R$ 16.518. Em contraste, o Centro do município possui o metro quadrado mais acessível da capital, a R$ 4.203.
Florianópolis: Tecnologia e Qualidade de Vida
Florianópolis aparece em segundo lugar entre as capitais, com metro quadrado a R$ 12.773. Apelidada de “Ilha do Silício” devido à concentração de empresas de tecnologia, a capital catarinense combina praias paradisíacas com economia diversificada e infraestrutura moderna.
A valorização de 8,15% nos últimos 12 meses reflete não apenas o apelo turístico, mas também a migração de profissionais de tecnologia e empresas que buscam qualidade de vida aliada a oportunidades de negócios.
São Paulo: O Gigante Econômico
São Paulo, centro financeiro do país, registra metro quadrado médio de R$ 11.900, ocupando a terceira posição entre as capitais. Apesar dos valores elevados, a valorização de 4,93% nos últimos 12 meses foi mais modesta comparada a outras cidades do ranking.
A capital paulista mantém sua posição como epicentro econômico nacional, mas enfrenta concorrência crescente de cidades litorâneas e capitais regionais que oferecem custos mais competitivos sem sacrificar infraestrutura.
Outras Cidades no Topo do Ranking
Completando o top 10 das cidades mais caras do Brasil:
- Itajaí (SC): R$ 12.192/m² – cidade portuária com economia robusta
- Curitiba (PR): R$ 11.686/m² – capital ecológica com qualidade de vida
- Barueri (SP): R$ 11.700/m² – polo industrial na Grande São Paulo
- Rio de Janeiro (RJ): R$ 10.830/m² – capital fluminense com atrativos turísticos
- Belo Horizonte (MG): R$ 10.642/m² – centro econômico mineiro
As Cidades Mais Acessíveis
No outro extremo do espectro, Pelotas, no Rio Grande do Sul, apresenta o metro quadrado mais barato entre os municípios pesquisados, com valor médio de R$ 4.353. Entre as capitais, Aracaju registra o menor preço, com R$ 5.282 por metro quadrado.
Como o Metro Quadrado Caro Afeta os Valores de Aluguel
A correlação entre preços de compra e valores de locação é direta e inevitável. Cidades com metro quadrado elevado invariavelmente apresentam aluguéis mais caros, impactando significativamente o custo de vida da população.
São Paulo: Aluguel Mais Caro do Brasil
São Paulo registra o aluguel mais caro do país entre as capitais, com R$ 57,59 por metro quadrado em dezembro de 2024. Para um apartamento de 50 metros quadrados, o valor médio de locação alcança R$ 2.879 mensais.
Quando consideramos todas as cidades monitoradas, não apenas capitais, Barueri (SP) assume a liderança com R$ 65,41 por metro quadrado de aluguel mensal, demonstrando como municípios da região metropolitana podem superar até mesmo a capital em valores absolutos.
Rio de Janeiro e o Mercado de Locação
O Rio de Janeiro aparece com aluguel médio de R$ 48,31 por metro quadrado, posicionando-se entre as capitais mais caras para locação. Bairros nobres como Leblon e Ipanema apresentam valores significativamente superiores à média municipal.
Curiosamente, o Leblon mantém o título de metro quadrado mais caro do Brasil quando consideramos bairros específicos, atingindo R$ 25.717 em dezembro de 2025, superando Ipanema (R$ 25.302). A valorização anual de 6,6% no bairro supera a média nacional, demonstrando a resiliência de localizações premium.
Vitória: Capital Cara para Comprar e Alugar
Embora não lidere o ranking de aluguéis, Vitória apresenta valores substanciais no mercado de locação, reflexo direto de sua posição como capital com o metro quadrado mais caro do país. A oferta limitada devido à geografia insular e à alta demanda mantêm os preços elevados tanto para compra quanto para locação.
Florianópolis e o Equilíbrio Regional
Florianópolis mantém coerência entre seus valores de compra e locação, com aluguéis proporcionalmente elevados em relação ao metro quadrado de venda. A demanda constante impulsionada pelo turismo e pela migração de profissionais qualificados sustenta o mercado de locação aquecido durante todo o ano.
Teresina: A Exceção Mais Acessível
No extremo oposto, Teresina registra o menor preço médio de aluguel entre as capitais, com R$22,48 por metro quadrado. Para um imóvel de 50 metros quadrados, o aluguel médio não ultrapassa R$1.125, menos da metade do valor praticado em São Paulo.
A Evolução Histórica dos Aluguéis no Brasil
O mercado de locação residencial brasileiro registrou aumento de 13,5% em 2024, desacelerando em relação aos anos anteriores, quando as altas foram de 16,55% em 2022 e 16,16% em 2023. Nos últimos três anos, o setor acumulou valorização de 53,66%, superando a inflação do período em 32,44%, de acordo com o índice FipeZAP.
Fatores que Explicam o Aumento dos Aluguéis
Diversos elementos contribuíram para o encarecimento expressivo das locações residenciais:
Recomposição Pós-Pandemia: Durante a pandemia de COVID-19, muitos proprietários suspenderam reajustes contratuais, gerando represamento de valores. A partir de 2022, o mercado iniciou correção acelerada desses preços defasados.
Taxa Selic Elevada: Juros altos encarecem o financiamento imobiliário, redirecionando demanda para o mercado de locação. Quando comprar fica mais caro, mais pessoas optam por alugar, pressionando os preços para cima.
Desemprego Baixo: O mercado de trabalho aquecido mantém a capacidade de pagamento da população e sustenta a demanda por imóveis, tanto para compra quanto para locação.
Trabalho Remoto: A consolidação do modelo híbrido de trabalho permitiu que profissionais buscassem cidades menores e litorâneas, aumentando a demanda e os preços em regiões antes menos procuradas, como Florianópolis e cidades do litoral catarinense.
Oferta Restrita: Em cidades geograficamente limitadas como Vitória e Florianópolis (ambas ilhas), a impossibilidade de expansão territorial mantém a oferta restrita, sustentando preços elevados mesmo em períodos de desaceleração econômica.
Perfil dos Compradores em 2025
O relatório FipeZAP revelou mudanças significativas no perfil dos compradores de imóveis em 2025. Houve aumento de 12% na procura por imóveis de médio e alto padrão, com valores acima de R$ 750 mil, especialmente nas regiões Sul e Sudeste.
Famílias com renda mensal superior a R$ 15 mil representaram 43% das aquisições, enquanto investidores responderam por 27% das compras no período. Esses dados evidenciam a concentração de renda no mercado imobiliário brasileiro e explicam parcialmente os valores elevados nas cidades premium.
Rentabilidade Para Investidores
Para quem adquiriu imóveis com objetivo de obter renda por meio de locação, a realidade é desafiadora. A rentabilidade média do aluguel residencial em novembro de 2024 foi de 5,99% ao ano, inferior às projeções para aplicações financeiras de referência no mesmo período.
Imóveis compactos oferecem melhor retorno: unidades de um dormitório apresentam rentabilidade média de 6,72% ao ano, enquanto imóveis com quatro ou mais dormitórios registram apenas 4,75% ao ano. Entre as capitais, Manaus destaca-se com o melhor rendimento, de 8,09% ao ano.
Tendências Para 2026 e Além
Especialistas do setor projetam que o mercado imobiliário deve manter ritmo de crescimento em 2026, embora possivelmente em patamares mais moderados. A expectativa é de valorização entre 4% e 5% para o próximo ano, com possível estabilização em regiões que já apresentaram altas expressivas.
Cidades Médias em Ascensão
Cidades de médio porte, especialmente aquelas próximas a grandes centros urbanos, devem ganhar relevância no mercado imobiliário. O modelo híbrido de trabalho, consolidado nos últimos anos, permite que profissionais busquem qualidade de vida sem abrir mão de oportunidades profissionais.
Juros e Crédito
A taxa Selic elevada continuará influenciando o comportamento do mercado. Com financiamento mais caro, parte significativa da demanda permanecerá no mercado de locação, sustentando os valores de aluguel em patamares elevados.
Pressão Sobre Cidades Litorâneas
A busca por qualidade de vida e proximidade com a natureza deve manter a pressão sobre valores em cidades litorâneas, especialmente no Sul e Sudeste. Balneário Camboriú, Itapema, Florianópolis e Vitória devem continuar liderando o ranking de preços.
Estratégias Para Lidar com o Mercado Caro
Para Quem Busca Comprar
- Considere cidades próximas: Municípios da região metropolitana podem oferecer valores mais acessíveis com infraestrutura similar
- Avalie imóveis em construção: Lançamentos costumam ter preços mais competitivos do que imóveis prontos
- Negocie condições: Em mercados aquecidos, ainda existem margens de negociação em relação a preços de tabela
Para Quem Busca Alugar
- Compartilhe imóveis: Dividir apartamento reduz custos significativamente
- Considere bairros alternativos: Áreas em desenvolvimento podem oferecer boa infraestrutura a preços menores
- Negocie contratos longos: Proprietários podem oferecer descontos para contratos de longa duração
- Avalie todas as despesas: Compare não apenas o aluguel, mas também condomínio, IPTU e custos de transporte
Para Investidores
- Foque em imóveis compactos: Unidades menores oferecem melhor rentabilidade de aluguel
- Analise a relação preço/aluguel: Compare o valor de compra com o potencial de renda mensal
- Diversifique geograficamente: Não concentre investimentos em uma única cidade ou região
- Considere períodos de vacância: Calcule retorno considerando possíveis períodos sem inquilino
Conclusão: Um Mercado em Transformação
O mercado imobiliário brasileiro atravessa um momento de transformação profunda. Vitória emergiu como a capital mais cara do país, Balneário Camboriú consolida-se como a cidade de maior valor absoluto, e São Paulo mantém o posto de aluguel mais caro entre as capitais.
A valorização de 6,52% em 2025, segunda maior dos últimos 11 anos, demonstra a resiliência do setor mesmo em cenário macroeconômico desafiador. Os valores elevados do metro quadrado refletem-se diretamente nos aluguéis, com impacto significativo no custo de vida da população.
Para 2026, a expectativa é de crescimento moderado, com consolidação dos patamares atuais e possível estabilização em mercados que já apresentaram valorização expressiva. Cidades médias e regiões periféricas devem ganhar protagonismo à medida que compradores e locatários buscam alternativas mais acessíveis sem sacrificar qualidade de vida.
Compreender essas dinâmicas é fundamental para quem planeja comprar, alugar ou investir no mercado imobiliário brasileiro. O momento exige análise criteriosa, planejamento financeiro sólido e visão de longo prazo para navegar com sucesso nesse mercado aquecido e em constante transformação.
Publicado em 13 de janeiro de 2026 Blog